전세계약갱신청구권 완벽 정리

🏠 전세계약갱신청구권 완벽 정리 | 임차인이 꼭 알아야 할 핵심 가이드

“전세계약 만료가 다가오는데, 과연 나는 집을 계속 살 수 있을까?”
많은 세입자들이 걱정하는 순간이죠. 바로 이때 활용할 수 있는 제도가 전세계약갱신청구권입니다.

이 글에서는 계약갱신청구권의 주요 내용부터 행사 방법, 임대인의 거절 사유, 주의사항, 그리고 최근 시장 동향까지 꼼꼼하게 정리해드리겠습니다.

계약갱신청구권이란?

전세계약갱신청구권은 임차인이 기존 임대차 계약이 끝날 때, 임대인에게 계약을 한 번 더 연장해달라고 요구할 수 있는 권리입니다.
2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 도입된 이 제도는 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 장치입니다.

행사 횟수: 1회
갱신 기간: 2년
임대료 증액 한도: 직전 임대료의 5% 이내 (임대인·임차인 합의 필요)

👉 쉽게 말해, 한 번은 무조건 2년 더 살 수 있는 권리라고 보시면 됩니다.

행사 시기와 방법

행사 시기

(기존 규정) 계약 만료 6개월 전 ~ 1개월 전
(2020년 12월 10일 이후 계약) → 6개월 전 ~ 2개월 전

행사 방법

구두, 문자, 카톡도 가능하지만
📌 추후 분쟁 방지를 위해 내용증명 발송을 권장합니다.

임대인이 갱신 거절할 수 있는 경우

임차인의 권리가 절대적인 건 아닙니다. 다음과 같은 사유가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

임차인이 2기 이상 차임(월세)을 연체한 경우
거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
임대인과 합의 후 보상(이사비 등)을 제공한 경우
임차인이 무단 전대(轉貸)한 경우
주택을 심각하게 파손한 경우
주택이 멸실되어 사용이 불가능해진 경우
임대인이 철거·재건축 계획을 가지고 있는 경우 (구체적 증빙 필요)
임대인(직계존비속 포함)이 실거주할 계획이 있는 경우
임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우

⚠️ 특히 임대인의 실거주 사유는 가장 자주 활용되는 거절 사유 중 하나입니다.

갱신 후 주의해야 할 점

묵시적 갱신과의 차이

묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 보지 않습니다. 따라서 묵시적 갱신 후에도 청구권은 별도로 사용할 수 있습니다.

중도 해지 가능 여부

임차인은 계약갱신청구권으로 연장한 계약이라도 언제든 해지 통보가 가능합니다.
단, 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생합니다.

임대인의 허위 실거주

임대인이 "실거주"를 이유로 갱신을 거절했지만, 실제로 제3자에게 다시 임대한 경우 👉 손해배상 청구 가능

집주인 변경(매수인 등장)

집이 매매되어도 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다.
단, 진정한 실거주 의사가 있어야 하며, 허위일 경우 손해배상 책임 발생

계약서 작성

갱신 시 보증금·조건이 변동된다면, 반드시 “계약갱신청구권 행사에 따른 갱신 계약”임을 명시한 계약서를 새로 작성하세요.

최근 시장 동향과 논란

사용 증가 추세

전세 가격 상승과 대출 규제 강화로 인해, 임차인들이 새로운 집을 찾기보다 기존 주택에 눌러앉는 경우가 많아졌습니다.

이중 가격 현상

동일 단지 내에서도 기존 세입자는 상대적으로 저렴하게 갱신하고, 신규 세입자는 높은 가격으로 계약하는 현상이 심화되고 있습니다.

논란과 비판

임대인의 재산권 침해 논란
세입자에게도 불리하게 작용할 수 있다는 지적
정부 차원에서 제도 개선 논의 진행 중

정리: 임차인이 꼭 알아야 할 체크리스트

✔️ 계약 만료 6~2개월 전, 반드시 통보할 것
✔️ 증거가 남는 방식(문자·내용증명)으로 행사
✔️ 임대인의 실거주 사유 거절 시, 실제 이행 여부 확인
✔️ 보증금·조건이 달라지면 새 계약서 작성

결론

전세계약갱신청구권은 임차인에게 주어진 강력한 보호 장치입니다.
다만, 제도를 제대로 이해하지 못하면 권리를 행사하지 못하거나 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

👉 따라서 계약 만료가 다가온다면 반드시 행사 시기·절차·임대인 거절 사유를 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

✍️ 오늘 포스팅은 세입자분들이 전세계약갱신청구권을 안전하게 활용할 수 있도록 정리한 가이드입니다.
혹시 현재 계약 만료를 앞두고 고민 중이시라면, 이 글이 작은 도움이 되길 바랍니다. 🙌

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